Quando ci si interroga sull’argomento dell’usufrutto rispetto alla nuda proprietà, uno dei dubbi più comuni riguarda chi ha la facoltà di affittare un immobile. La domanda che emerge è: chi può concedere in locazione l’immobile, l’usufruttuario o il nudo proprietario? Questo interrogativo richiede una valutazione approfondita dei diritti di entrambe le figure e di come la legge regola l’uso e l’impiego economico del bene.
Per comprendere appieno, è essenziale chiarire prima cos’è l’usufrutto e come si differenzia dalla nuda proprietà, delineando i diritti e i doveri di ciascuna parte coinvolta e chi ha realmente l’autorità di stipulare un contratto di locazione.
Cos’è l’usufrutto e come funziona
L’usufrutto è un diritto reale su beni altrui, disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Consente a una persona, nota come usufruttuario, di godere di un bene di proprietà altrui e di ottenere i relativi vantaggi economici, sempre però rispettando la destinazione economica del bene stesso. Questo significa che potrà utilizzare il bene e beneficiare dei suoi frutti naturali e civili.
D’altra parte, il proprietario mantiene la cosiddetta nuda proprietà, il che implica che detiene la titolarità del bene senza possibilità di utilizzarlo o ottenere vantaggi fino alla scadenza dell’usufrutto. L’usufrutto, quindi, ti permette di godere di diritti in parallelo con la proprietà, anche se quest’ultima diventa limitata.
Facciamo un esempio concreto: Tizio e Caia possiedono un appartamento e decidono di stabilire un usufrutto a favore del figlio Mevio. Da quel momento, Mevio potrà vivere nell’immobile e disporne come preferisce, mentre i genitori diventeranno nudi proprietari.
Come si costituisce e per quanto tempo dura l’usufrutto
Il diritto di usufrutto si può costituire attraverso un atto tra vivi, come la sottoscrizione di un contratto, oppure tramite un atto mortis causa, come un testamento. È importante notare che esiste anche la possibilità di acquisire l’usufrutto tramite usucapione.
L’usufrutto può avere una scadenza, sia essa specifica, nel caso di usucapione a termine, oppure manifesto vita natural durante. In questo secondo caso, l’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario. Altre modalità di estinzione comprendono anche la rinuncia da parte dell’usufruttuario.
Diritti e doveri dell’usufruttuario
L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene e di percepire i suoi frutti (articolo 981 del codice civile). Questo si traduce in varie possibilità:
- abitare personalmente nell’immobile;
- generare reddito affittando l’immobile in caso di residenza altrove;
- esercitare diritti di proprietario, ad eccezione della vendita del bene, che resta prerogativa del nudo proprietario.
Tuttavia, esistono anche dei doveri:
- mantenere la destinazione economica del bene, evitando trasformazioni improprie;
- occuparsi delle spese ordinarie e della manutenzione;
- restituire il bene nello stato in cui è stato ricevuto, fatta eccezione per il normale deterioramento.
Diritti e doveri del nudo proprietario
Il nudo proprietario conserva la titolarità dell’immobile, ma non può utilizzarlo né affittarlo. I suoi diritti sono sospesi fino alla cessazione dell’usufrutto. Tuttavia, il nudo proprietario ha diritto:
- alle spese straordinarie necessarie per la conservazione del bene;
- a vendere la nuda proprietà, mantenendo gli effetti dell’usufrutto;
- a riacquistare la piena proprietà al termine dell’usufrutto.
Chi ha l’autorità di affittare l’immobile?
concedere in locazione l’immobile, poiché è abilitato a beneficiare dei frutti. Ciò implica che egli può affittare l’immobile, sempre che non ci siano vincoli o restrizioni imposti da accordi specifici con il nudo proprietario.Al contrario, il nudo proprietario, non essendo in grado di sfruttare il bene, non può legittimamente affittarlo e un contratto stipulato solo da lui risulterebbe nullo.
Cosa succede ai contratti di locazione alla scadenza dell’usufrutto?
Un aspetto delicato riguarda la relazione tra i contratti di locazione e l’usufrutto. Secondo l’art. 999 del codice civile, in assenza di vincoli, i contratti conclusi dall’usufruttuario continuano ad avere valore nei confronti del nudo proprietario, purché redatti con atto notarile o scrittura privata con data certa prima della fine dell’usufrutto.
Se l’usufrutto è vita natural durante, il contratto di locazione non può proseguire oltre 5 anni dalla cessazione, mentre in presenza di una scadenza fissata, durerà solamente per l’anno in corso.
Ad esempio:
- Caio, usufruttuario, affitta l’appartamento a Sempronio per 8 anni;
- dopo solo 1 anno, l’usufrutto termina a causa della morte di Caio;
- il nudo proprietario (ora pieno proprietario) è obbligato a mantenere il contratto solo per i successivi 5 anni.
Questo sistema tutela l’usufruttuario, permettendo locazioni, e il nudo proprietario, impedendo vincoli troppo lunghi.
Inoltre, il conduttore che stipula con l’usufruttuario ha diritto a tutte le tutele legali, rendendo il contratto opponibile al nudo proprietario nei limiti già discussi. Se il nudo proprietario decide di non continuare la locazione, deve aderire ai termini previsti dalla legge.
L’inquilino non ha l’obbligo di verificare la proprietà oltre la registrazione del contratto, in quanto il contratto è valido se firmato dall’usufruttuario.
Divieto di locazione: quando è possibile?
È lecito chiedersi se il nudo proprietario possa opporsi alla locazione. Questo è possibile solo se tra le parti coinvolte esistono accordi specifici sul diritto di affittare. In tal caso, eventuali accordi possono stabilire un divieto per l’usufruttuario di affittare, oppure richiesta di consenso previ da parte del nudo proprietario.
In conclusione, la disciplina dell’usufrutto facilita un equilibrio tra le necessità del nudo proprietario e quelle dell’usufruttuario, garantendo la conservazione del bene per il primo e la possibilità di sfruttamento per il secondo.
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