Vendere casa con inquilino: è possibile? Regole da seguire.

Vendere casa con inquilino in affitto è possibile? La risposta è affermativa: la legge permette al proprietario di un immobile locato di trasferire la proprietà anche prima della scadenza del contratto di locazione. Pertanto, se ci sono esigenze diverse, come la necessità di liquidità, è utile sapere che si può procedere in due modi. La prima opzione è vendere l’immobile mantenendo attivo il contratto di locazione, mentre la seconda è disdire il contratto secondo le modalità legali, vendendo l’immobile una volta che è nuovamente libero. In questo articolo, esploreremo entrambe le opzioni, analizzando le normative da seguire e i diritti delle parti coinvolte.

Modalità di vendita di un immobile in locazione

Iniziamo col dire che, se il contratto di locazione è stato registrato, è fondamentale rispettare tutte le normative ad esso collegate, comprese le disposizioni legali e le clausole specifiche. I contratti di locazione a uso abitativo possono essere di varie tipologie.

Le principali categorie non transitorie includono:

• Contratto a uso abitativo 4+4, che si rinnova automaticamente per altri quattro anni a meno che non venga inviata una disdetta con un preavviso di almeno sei mesi;
• Contratto a uso abitativo 3+2, che si rinnova ogni due anni dopo i primi tre, anche in assenza di disdetta.

Di conseguenza, il proprietario ha due scelte:

• vendere l’immobile con l’inquilino;
• vendere dopo aver recuperato la disponibilità dell’immobile tramite recesso dal contratto.

Nel caso di vendita con l’inquilino, l’acquirente deve onorare il contratto di affitto esistente. Ciò implica che il venditore deve informare il compratore della presenza del contratto, ma non ha l’obbligo di chiedere l’approvazione dell’inquilino per la vendita.

È importante notare che la presenza di un inquilino può influenzare il valore della casa: un immobile occupato potrebbe risultare meno attraente per chi cerca una casa da abitare immediatamente, ma può attirare investitori interessati a immobili a reddito.

Se il locatore decide di recedere dal contratto, potrà vendere l’immobile solo dopo aver ottenuto la disponibilità dello stesso.

Procedure per vendita con inquilino in affitto

Il contratto di locazione rimane valido anche dopo la vendita dell’immobile. Secondo l’articolo 1599 del codice civile, il contratto di affitto è opponibile al terzo acquirente se registrato prima della transazione. Questo significa che l’inquilino ha il diritto di continuare a vivere nell’immobile anche con un nuovo proprietario, che sarà tenuto a rispettare i termini del contratto.

In altre parole, è possibile vendere un immobile in qualsiasi momento durante la locazione. Tuttavia, l’acquirente subentra nei diritti e doveri derivanti dal contratto di affitto dal momento dell’acquisto. Da quel momento in poi, l’inquilino deve versare i pagamenti al nuovo proprietario, il quale, per liberare l’immobile, deve seguire le procedure legali per disdire il contratto.

Recesso del proprietario dal contratto per vendere l’immobile

Se il proprietario desidera vendere, potrebbe decidere di interrompere il contratto di affitto, specialmente se il potenziale acquirente non è interessato in presenza di un contratto. È essenziale sapere che il proprietario può recedere dal contratto seguendo regole specifiche. La legge non consente un recesso libero prima della scadenza del contratto.

Secondo l’articolo 3 della Legge sulle locazioni abitative (D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431), alla prima scadenza, il locatore può inviare una lettera di disdetta rispetto al contratto, dichiarando la volontà di non rinnovare. Deve dare un preavviso di almeno sei mesi e indicare le ragioni specifiche, incluse l’intenzione di vendere l’immobile a terzi. Lo stesso processo vale per eventuali recessi dopo la prima scadenza, mantenendo l’inquilino fino al termine del contratto o del rinnovo.

Diritto di prelazione dell’inquilino

Secondo l’articolo 3 della Legge 431/1998, il locatore ha la facoltà di non rinnovare alla prima scadenza, purché adempi a determinate condizioni. Tra queste, il contratto di locazione deve essere valido e registrato, e deve inviare una disdetta sei mesi prima. Se non possiede altri immobili a uso abitativo, deve garantire all’inquilino il diritto di prelazione, ovvero la priorità nell’acquisto.

Per esercitare questo diritto, il venditore deve informare l’inquilino riguardo:

• il prezzo di vendita;
• le condizioni di vendita;
• un termine massimo di 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

Se l’inquilino decide di rinunciare, il venditore può procedere alla vendita a terzi. Importante notare che se la disdetta è inviata per evitare ulteriori rinnovazioni, non è necessaria alcuna motivazione specifica e l’inquilino non avrà diritto di prelazione, a meno che non sia stato sottoscritto nel contratto di affitto.

Tutele per l’acquirente di un immobile locato

Per il compratore, l’inquilino non è obbligato a lasciare l’abitazione finché il contratto rimane attivo. Quindi, in caso di acquisto di un immobile già locato, il futuro acquirente deve prestare attenzione a diversi aspetti:

• Analizzare il contratto di locazione per verificarne la durata e le condizioni;
• Richiedere conferma della regolarità dei pagamenti per evitare problemi futuri;
• Eseguire un sopralluogo per valutarne lo stato generale.

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