Comprare casa costa troppo e i prezzi aumentano, allerta della BCE.

Comprare casa costa troppo, e con i prezzi in continua crescita, ci troviamo di fronte a una realtà preoccupante. La Banca Centrale Europea ha recentemente analizzato la situazione del mercato immobiliare nell’area euro, confrontando l’attuale fase di aggiustamento post-pandemia con la crisi del 2007. Nonostante un crollo del mercato nel 2024 sia stato breve e meno incisivo, i prezzi delle abitazioni sono tornati ai livelli del 2022. Tuttavia, le valutazioni rimangono elevatissime, e questo alimenta il rischio di un ulteriore aumento dei prezzi. In questo senso, il mercato immobiliare diventa sempre meno accessibile, creando un contesto che potrebbe ostacolare nuovi investimenti e frenare l’economia nel lungo termine.

Prezzi delle case e politica monetaria: un collegamento importante

La Bce sottolinea che le fluttuazioni del mercato immobiliare non sono mai neutrali; infatti, influenzano i bilanci familiari, la trasmissione della politica monetaria e l’accesso al credito. Un aumento dei prezzi delle case, congiunto a tassi d’interesse elevati, trasforma l’acquisto di una casa in un vero lusso e complica anche la situazione del mercato degli affitti. La logica del settore immobiliare appare unica e complessa. A differenza del Pil, che segue cicli più regolari, il mercato immobiliare oscilla in modi inaspettati. Non c’è un andamento uniforme: molti mercati immobiliari all’interno dell’Eurozona si comportano in modo differente.

Un ridimensionamento breve, ma non generalizzato

Recentemente, i prezzi delle case hanno subito una contrazione di entità minore e di breve durata rispetto ai cicli precedenti. Nel terzo trimestre del 2024, i valori hanno già superato il picco registrato nel 2022, evidenziando una ripresa molto più rapida rispetto ai periodi post-crisi finanziaria e del debito sovrano. Con un calo cumulato del 3% in un anno e mezzo, il mercato appare più resiliente rispetto al 2008. Tuttavia, i Paesi centrali come la Germania hanno subito maggiormente, mentre in passato erano le economie periferiche a risentire di più. Solo dodici Stati hanno visto un abbassamento dei prezzi, a differenza del 2008, quando quasi tutta l’Eurozona era stata colpita da una forte contrazione.

Valutazioni in elevazione

Nonostante le aspettative di un riordino del mercato, la Bce avverte che il rallentamento del 2024 rappresenta solo una fase di assestamento dopo la bolla del 2022, piuttosto che un aggiustamento reale dei prezzi. Non ci sono segnali di un’imminente caduta, e la domanda continua a rimanere elevata mentre l’offerta non riesce a tenere il passo e i costi di costruzione rimangono alti. Questo porta a un mercato immobiliare statico, dove il settore edilizio trova difficoltà nel rispondere alla richiesta e il mercato degli affitti è sempre più rigido. Se i prezzi continueranno a salire senza correttivi, le conseguenze per l’economia potrebbero essere gravi.

Città verso periferie: una transizione significativa

Un altro effetto post-pandemia è la stagnazione dei prezzi nelle grandi città. In precedenza, tra il 2019 e il 2006, le capitali europee avevano visto aumenti imponenti, mentre adesso la situazione si è ribaltata. La pandemia ha modificato le priorità, favorendo spostamenti verso aree meno costose grazie al lavoro da remoto e all’aumento del costo della vita nelle città.

Case vecchie contro case nuove: lo scarto dei prezzi

Le abitazioni esistenti hanno mostrato una volatilità maggiore rispetto alle nuove costruzioni. Queste ultime, essendo una quota minore del mercato, non hanno altrettanto peso nel dettare le tendenze. Durante il periodo di crescita, i prezzi delle abitazioni usate sono aumentati più di quelli delle nuove costruzioni. Tuttavia, durante la fase di contrazione, i cali sono stati più significativi. La Bce conclude che il mercato immobiliare europeo non è maturo per un crollo, ma nemmeno per una stabilizzazione autentica. Le bolle create durante i periodi di tassi di interesse bassi non si sgonfiano rapidamente e la rigidità del settore è persistenze. La sostenibilità futura dipenderà dall’equilibrio tra domanda e offerta, ma con l’accessibilità al credito che diventa sempre più complessa e i costi delle abitazioni fuori scala, lo scenario non si preannuncia positivo.

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