Paga il venditore o il compratore?

Quando si tratta di acquistare un appartamento in condominio, ci sono numerosi dettagli da considerare, come spese, regolamenti e lavori già approvati. Oltre a questi aspetti, vi è una questione fondamentale: chi è responsabile dei danni causati dal condominio a terze persone o ad altri condomini? Un caso comune è quello in cui dei calcinacci cadono dalla facciata, danneggiando un’auto parcheggiata o ferendo un passante. In queste situazioni, il danneggiato ha diritto a un risarcimento. La domanda cruciale è: deve pagare il venditore o il compratore? Questa questione non è semplice e dipende dalle obbligazioni condominiali verso i terzi.

Chi si fa carico dei danni causati dal condominio?

Quando si acquista un appartamento in condominio, c’è sempre la preoccupazione di dover gestire debiti o problemi lasciati dal venditore. In caso di danni causati dal condominio, si fa riferimento all’articolo 2051 del Codice Civile, che stabilisce la responsabilità di chi ha in custodia una cosa, a meno che non si provi un evento fortuito.

Nel contesto di un condominio, la custodia delle parti comuni (come tetto, facciata, scale) è condivisa dalla comunità dei condomini, che risponde in base alle quote millesimali. Pertanto, se un pezzo di intonaco danneggia un’auto, la responsabilità ricade su tutto il condominio, rappresentato dall’amministratore, e solitamente coperto dall’assicurazione condominiale. Se non esiste un’assicurazione, tutti i condomini dovranno contribuire al risarcimento.

È opportuno chiedersi se, in caso di risarcimento, si applicano le regole sulle spese condominiali prevendendo una solidarietà tra acquirente e venditore. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 16435 del 18 giugno 2025, ha chiarito che la responsabilità per danni è personale e non può essere trasferita.

Chi deve pagare: venditore o compratore?

Quando è necessario risarcire un danno, è fondamentale identificare chi era condomino al momento dell’accaduto. La regola è chiara: risponde chi possedeva l’immobile al momento in cui il danno si verifica.

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, dopo la vendita, l’assemblea condominiale ha deliberato sull’ammontare del debito per risarcire i danni causati da esondazioni, dovute a una cattiva gestione. La Corte, in questo caso, ha negato l’applicazione della solidarietà prevista dall’articolo 63 del Codice Civile relative alle spese condominiali.

È importante differenziare tra spese condominiali e obbligazioni risarcitorie. Le prime sono necessarie per la manutenzione e godimento delle parti comuni e seguono l’immobile. Le seconde sorgono con il fattore illecito e sono legate alla persona che ha compiuto l’illecito.

Prendendo spunto da situazioni concrete, consideriamo:

• se l’evento accade prima della vendita, il venditore è responsabile;
• se accade dopo la vendita, è il nuovo proprietario a rispondere;
• se il danno inizia prima della vendita e prosegue dopo, il venditore risponde per la parte di danno verificatasi durante la sua proprietà, mentre l’acquirente per i danni successivi al rogito.

La responsabilità ricade su chi era custode al momento del danno. L’obbligazione personale, a differenza di quella propter rem, non si trasferisce con la vendita dell’immobile.

Questa sentenza n. 16435 del 2025 è significativa, poiché offre una tutela agli acquirenti di immobili in condominio. Tuttavia, nonostante la protezione giuridica, è essenziale che il venditore e l’acquirente comunichino in modo chiaro prima dell’acquisto e che l’amministratore fornisca un quadro dettagliato della situazione condominiale.

Il venditore può liberarsi dalla responsabilità?

No, il venditore resta responsabile per i danni verificatisi durante il suo periodo di proprietà. Anche eventuali accordi nel rogito non possono vincolare terzi danneggiati, che possono comunque rivolgersi al condominio attraverso l’amministratore, chiedendo il risarcimento in base ai millesimi.

Eventuali accordi tra venditore e acquirente hanno valore solo all’interno della transazione. Talvolta, il condominio può chiedere al nuovo proprietario di contribuire a spese derivanti da danni pre-vendita, ma l’acquirente ha il diritto di rivalersi sul venditore, se il danno è anteriore al rogito.

In situazioni in cui l’amministratore richiede al venditore somme per danni successivi al trasferimento, quest’ultimo può opporre la sua estraneità e chiedere che le spese siano sostenute dall’acquirente.

Strategie pratiche per evitare contenziosi

Per evitare contenziosi complessi e snervanti, esistono strategie che possono limitare sorprese sgradevoli.

Il venditore deve comunicare all’acquirente eventuali danni in corso o segnalazioni precedenti al condominio e richiedere all’amministratore un estratto delle situazioni aperte. Dall’altro lato, l’acquirente dovrebbe, prima del rogito, richiedere una dichiarazione dell’amministratore circa danni o contenziosi in corso e prevedere clausole di tutela nel contratto.

Infine, entrambe le parti dovrebbero sempre chiarire, per iscritto, chi si farà carico delle spese per danni già verificatisi ma non liquidati, tenendo presente che ciò non preclude il diritto dei terzi al risarcimento.

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