Negli ultimi anni, il mercato dei mutui in Italia ha vissuto momenti difficili a causa della pandemia e dell’aumento del costo del denaro stabilito dalla BCE. Tuttavia, ora stiamo assistendo a una rinascita, con mutui convenienti e rate più sostenibili nonostante l’aumento dei tassi. Questa nuova fase di vitalità è guidata da un incremento della domanda, una diminuzione generale dei tassi di interesse rispetto ai massimi del 2023, e un contesto macroeconomico che promette maggiori certezze dopo le turbolenze geopolitiche.
L’andamento attuale del mercato dei mutui
I dati più significativi sul mercato immobiliare, come evidenziato dal rapporto mensile dell’ABI, mostrano due tendenze importanti:
- Nel 2024, i mutui più convenienti hanno contribuito a un incremento delle compravendite, che sono cresciute dell’1,3%;
- Ad aprile 2025, si è registrata una leggera inversione di tendenza nei nuovi mutui, con un tasso medio in aumento al 3,29%, in confronto al 3,14% di marzo.
Crescita dei mutui nel 2024
Secondo il Rapporto Immobiliare Residenziale 2025 dell’Agenzia delle Entrate, oltre 283.000 acquisti di abitazioni hanno avuto luogo nel 2024 attraverso mutui ipotecari, per un capitale totale erogato di 38 miliardi di euro. Questo rappresenta una crescita dell’8,1% rispetto all’anno precedente.
La durata media dei mutui si ferma a 25,3 anni, mentre la rata mensile media si attesta a 677 euro, un valore sostenibile per molte famiglie italiane.
Un fattore cruciale è il calo del tasso medio iniziale per le nuove erogazioni, sceso nel 2024 di 0,69 punti percentuali, portandosi al 3,6%, ben al di sotto dei picchi di oltre 4,5% toccati verso la fine del 2022 e all’inizio del 2023.
Miglioramento dell’indice di affordability
Il mercato immobiliare del 2024 ha beneficiato di vari fattori positivi:
- Il calo dell’inflazione ha spinto la BCE a modificare la sua politica monetaria;
- Il costo del denaro ridotto ha facilitato l’accesso ai prestiti;
- Le rate dei mutui in calo hanno incentivato la domanda, rinvigorendo il mercato immobiliare.
L’effetto di questa diminuzione dei tassi si riflette sull’Indice di affordability, che misura la sostenibilità economica dell’acquisto di una casa rispetto al reddito medio delle famiglie. Dopo una brusca caduta causata dalla politica monetaria restrittiva della BCE, l’indice ha raggiunto il 12,7%, superando la media storica del 9,6% (dal 2004 al 2024).
Aumento dei tassi ad aprile 2025
A aprile 2025, dopo due anni di stagnazione, abbiamo visto una crescita del +0,3% nei prestiti totali, inclusi mutui e altri finanziamenti. Il tasso medio sui nuovi mutui è salito a 3,29%, in confronto al 3,14% di marzo, secondo il report mensile dell’ABI.
Nonostante questo aumento, il tasso resta molto inferiore rispetto ai livelli di dicembre 2023, quando si attestava al 4,42%. Questo rende ancora vantaggioso accedere a un mutuo oggi rispetto a sei-dodici mesi fa.
Il rialzo è attribuibile all’incremento dell’Irs (Interest Rate Swap), l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. Quando l’Irs cresce, i mutui fissi tendono a diventare più costosi.
Il tasso medio sui prestiti totali è sceso dal 4,21% al 4,13%, mentre il tasso medio sui depositi rimane a solo 0,73%.
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