Per molti italiani, investire nel mattone rappresenta una scelta sicura e duratura nel tempo. Nonostante l’esistenza di altre forme di investimento, il mercato immobiliare continua ad attrarre investitori grazie alla sua stabilità.
Tuttavia, l’assenza di alternative ben conosciute e una certa diffidenza nei confronti di nuovi ambiti finanziari spingono molte persone a preferire l’acquisto di immobili. A questo punto, sorge spontanea una domanda cruciale: meglio il trilocale o il bilocale? La risposta a questa domanda è complessa e varia in base a diversi fattori.
Bilocale o trilocale: quali vantaggi?
Dopo aver deciso di comprare casa per investimento, è fondamentale considerare diversi aspetti che influenzano la scelta tra bilocale e trilocale:
- il budget a disposizione;
- la posizione geografica;
- le diverse esigenze degli inquilini.
I rendimenti degli immobili
Parlando in termini di rendimento, i bilocali tendono a offrire un rendimento medio lordo di circa il 5,6% per una superficie di 65 mq. Inoltre, sono più facili da affittare nelle aree urbane e richiedono un investimento iniziale inferiore.
I trilocali, nonostante presentino rendimenti lordi simili (intorno al 5-6%), offrono una maggiore flessibilità nei contratti di locazione. Nelle città universitarie, ad esempio, un trilocale può ospitare più inquilini, aumentando così il reddito totale mensile e accelerando il recupero dell’investimento.
Il canone medio per una stanza singola per studenti è di 372 euro al mese. Comunque, il costo varia notevolmente: nelle città maggiori come Roma e Milano, il canone per una singola può facilmente superare 550-600 euro. In queste circostanze, un trilocale di 80 mq può generare una rendita che sfiora 1.116 euro al mese, arrivando fino a 1.800 euro nelle metropoli. Al contrario, un bilocale simile offre un canone di circa 600-700 euro.
In mercati forti come Milano, il rendimento lordo può avvicinarsi all’8,9% nei periodi di alta richiesta.
In sintesi:
- Il bilocale si distingue per un prezzo d’acquisto più basso e l’alta domanda da parte di giovani professionisti e coppie;
- Il trilocale presenta costi iniziali più elevati, ma offre potenziali guadagni maggiori, specie in caso di affitti condivisi.
Quale opzione scegliere?
È importante sottolineare che le dinamiche immobiliari variano da una città all’altra. Gli investitori dovrebbero considerare il prezzo al metro quadro e i costi di gestione (come ristrutturazioni e manutenzione). Le spese accessorie possono diminuire il rendimento netto di 1,5-2 punti percentuali rispetto al lordo.
Quando optare per un bilocale:
- Se si ha un capitale limitato;
- Se ci si trova in zone molto richieste da professionisti;
- Se si desidera contenere le spese di gestione e i rischi di sfratti.
Quando scegliere un trilocale:
- Se si dispone di un capitale più consistente;
- Se si preferiscono locazioni multiple (come per studenti);
- Se si è in una zona frequentata da famiglie o studenti.
| Fattore | Bilocale | Trilocale |
|---|---|---|
| Investimento iniziale | 65 m² × 4.500–5.500 euro/mq = 300.000 euro | 80 m² × 4.500–5.500 euro/mq = 400.000 euro |
| Rendimento lordo | 5,6% | 5–6% |
| Rendimento netto | 3,5–4,5 % | 3–4,5% |
| Domanda | Elevata in grandi città; locazione rapida (≈15 giorni) | Buona tra famiglie e studenti; gestione più complessa; |
| Gestione | Facile | Complessiva, a causa di più inquilini |
| Incentivi | Bonus ristrutturazione disponibili | Stesse agevolazioni, ma su maggior importo |
| Liquidità | Capitale minore bloccato | Capitale maggiore bloccato |
Tendenze nel mercato immobiliare: i trilocali dominano
Secondo Tecnocasa, la richiesta di trilocali nelle grandi città a gennaio 2025 mostra un notevole incremento, rappresentando il 40,4% del totale delle richieste. I bilocali, al secondo posto, raggiungono il 25%, mentre i quattro locali rappresentano solo il 22,3%. Tuttavia, a Milano, i bilocali sono i più richiesti a causa dei costi elevati, coprendo il 46,1% delle richieste.
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