Ritardo nella vendita: diffida per colpa del venditore.

Quando si firma un contratto preliminare di compravendita, comunemente noto come compromesso, entrambe le parti si impegnano a stipulare un rogito notarile, il documento che ufficializza il trasferimento di proprietà. Tuttavia, potrebbero verificarsi situazioni in cui il venditore non rispetta la data fissata per il rogito notarile. In questi casi, è fondamentale che il potenziale acquirente conosca i propri diritti e le opzioni legali disponibili per proteggere i propri interessi. Approfondiamo insieme cosa può fare l’acquirente se il venditore si trova in ritardo o rifiuta di procedere con la definitiva vendita della casa.

Cos’è il contratto preliminare e a cosa serve?

Il contratto preliminare, o compromesso di compravendita, è un accordo che vincola due soggetti:

• il venditore promittente;
• l’acquirente promissario.

Questo accordo stabilisce che entrambe le parti si impegnano a concludere un contratto definitivo di compravendita in un momento successivo. La sua principale funzione è quella di garantire che nessuno si possa ritirare senza conseguenze legali. In esso vengono indicati gli aspetti cruciali dell’affare, come l’identificazione delle parti, una descrizione dettagliata dell’immobile, l’eventuale caparra versata, il prezzo e le modalità di pagamento.

Tempistiche e diffida ad adempiere

Se il venditore non si presenta alla data stabilita per la firma del rogito, l’acquirente può considerarlo inadempiente. A questo punto, è possibile per il compratore inviare una lettera di diffida ad adempiere, informando il venditore che, trascorso un termine congruo, il contratto sarà considerato automaticamente risolto. La legge stabilisce che questo termine non possa essere inferiore a 15 giorni, salvo diverso accordo tra le parti.

Se il venditore rifiuta concretamente di completare la vendita, l’acquirente ha il diritto di chiedere un risarcimento per eventuali danni subiti a causa di questo inadempimento. È importante sapere che i danni possono includere spese aggiuntive o perdite economiche derivanti dall’attesa prolungata.

Possibili risvolti e risarcimento degli eventuali danni

Se la situazione danneggia l’acquirente, questi potrà chiedere lo scioglimento del contratto preliminare e il risarcimento dei danni subiti. Per ottenere questo, sarà necessario dimostrare che il venditore ha effettivamente infranto l’accordo e che il ritardo ha causato danni diretti e immediati.

Richiesta di esecuzione specifica

Se l’acquirente desidera comunque portare avanti l’affare, può richiedere al Giudice l’esecuzione specifica del contratto, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile. Ciò significa poter ottenere una sentenza che permetta il trasferimento di proprietà, obbligando il venditore a rispettare i termini pattuiti.

Diritto al doppio della caparra confirmatoria

Un ulteriore aspetto da considerare è che, se durante la sottoscrizione del contratto preliminare l’acquirente ha versato una caparra, in caso di inadempimento del venditore, avrà diritto a recedere dal contratto e a richiedere il doppio della caparra, come specificato nell’articolo 1385 del Codice Civile.

Consegna delle chiavi e obblighi del venditore

Un altro aspetto cruciale è l’obbligo di consegnare le chiavi dell’immobile, che deve avvenire nei tempi stabiliti. Se il venditore non rispetta questo impegno, si verifica un inadempimento contrattuale. Per evitare problemi, il preliminare dovrebbe già contenere una clausola che stabilisca l’obbligo di consegnare l’immobile libero da persone o cose al momento del rogito.

La presenza di tale clausola faciliterà la prova in caso di inadempimento, consentendo all’acquirente di richiedere un risarcimento per eventuali danni subiti, ad esempio se ha dovuto coprire spese extra come un affitto temporaneo.

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