Acquistare una casa all’asta può sembrare un’opzione vantaggiosa, ma è davvero così semplice? In un contesto come quello del 2024, con un calo del 23% delle vendite giudiziarie e un incremento del 16% nelle esecuzioni immobiliari, le difficoltà economiche sono diventate una realtà per molte famiglie. Questo ha portato a una maggiore disponibilità di immobili all’asta, con un aumento del 14% a Roma e quasi il raddoppio a Milano, anche se con una flessione del valore medio del 22%. La crescente competitività del mercato, unita all’ascesa delle aste telematiche, ha semplificato alcune procedure ma ha creato nuove complessità per gli acquirenti.
Prima di tuffarsi nel mondo delle aste, è importante considerare anche i potenziali rischi, come i debiti condominiali, le eventuali irregolarità edilizie e la presenza di occupanti nell’immobile che potrebbero complicare il rilascio. Questi fattori possono influenzare significativamente l’esito dell’acquisto e la tua esperienza come nuova/o proprietaria/o.
Come si svolge un’asta immobiliare?
Un’asta immobiliare è un procedimento giudiziale in cui un immobile viene venduto al miglior offerente, con l’obiettivo di soddisfare i creditori del proprietario insolvente. Il tribunale avvia questa vendita su richiesta del creditore, fissa un prezzo base e pubblica un avviso contenente i dettagli relativi alla partecipazione. Chi desidera acquistare presenta la propria offerta, e si prosegue con rilanci fino a determinare il miglior prezzo di aggiudicazione. Una volta vinta l’asta, l’acquirente deve versare il saldo per ricevere la proprietà tramite un decreto di trasferimento rilasciato dal giudice.
Tipologie di aste immobiliari
Le aste si dividono principalmente in due categorie:
- asta senza incanto: Le offerte vengono presentate in forma anonima, senza una fase di rilanci pubblici. In questo caso, il giudice esamina e aggiudica l’offerta che risponde ai requisiti di legge e al prezzo minimo;
- asta con incanto: Qui si svolge una gara d’asta pubblica, dove i partecipanti possono effettuare rilanci fino a quando non resta più alcuna offerta superiore.
Asta Giudiziaria vs. Asta Telematica
La differenza principale tra asta giudiziaria e asta telematica riguarda il luogo di svolgimento e le modalità operative. Mentre l’asta giudiziaria richiede la presenza fisica dei partecipanti in tribunale, le aste telematiche si svolgono interamente online su piattaforme gestite da enti autorizzati. Queste ultime possono essere sincrone, con tutti i partecipanti connessi in tempo reale, o asincrone, permettendo le offerte entro un intervallo di tempo prestabilito.
Cosa verificare prima di partecipare a un’asta?
È fondamentale esaminare l’avviso di vendita, un documento che espone condizioni e termini dell’asta. Questo avviso include informazioni riguardanti data, orario e luogo dell’asta, insieme al prezzo base e alla cauzione da versare.
Accanto all’avviso, è comune trovare una perizia tecnica elaborata da un professionista. Questo documento contiene dettagli cruciali come:
- Descrizione dell’immobile (superficie, destinazione d’uso, eventuali pertinenze);
- Condizioni di manutenzione e conformità urbanistica;
- Presenza di eventuali irregolarità edilizie o vincoli;
- Valutazione di mercato dell’immobile.
Eventuali irregolarità edilizie o situazioni non conformi possono emergere dalla perizia, come lavori effettuati senza autorizzazione o incongruenze con le planimetrie ufficiali. Prima di procedere, è consigliabile consultare un tecnico (geometra o architetto) per valutare i potenziali costi di regolarizzazione e il tempo necessario per eventuali sanatorie.
Rischi associati all’acquisto di immobili all’asta
Acquistare una casa all’asta comporta tanto vantaggi quanto rischi. Tra questi, la possibilità di ereditare debiti residui o spese condominiali, occupanti problematici e problemi strutturali emergenti che non si evidenziano nella perizia.
Occupanti nell’immobile
Gli occupanti possono variare, includendo ex proprietari o inquilini. È fondamentale controllare la natura della loro occupazione. Se esiste un contratto di locazione registrato prima del pignoramento, l’acquirente è tenuto a rispettare tale contratto fino alla sua scadenza. In altre situazioni, potrebbe essere necessario procedere con uno sfratto.
Problemi strutturali e vizi occulti
A differenza di una compravendita tradizionale, dove potrebbero essere reclamati diritti per vizi occulti (art. 1490 c.c.), nell’acquisto giudiziario non è previsto il diritto di recesso. Questo significa che l’immobile viene venduto nello stato attuale, e l’aggiudicatario è responsabile di eventuali problemi che emergono successivamente.
Garanzie per gli acquirenti di immobili all’asta
La supervisione giudiziaria fornisce una buona protezione contro frodi, garantendo che il processo sia equo e trasparente. Inoltre, tutte le informazioni relative all’immobile devono essere rese disponibili, consentendo all’acquirente di valutare pienamente prima dell’acquisto.
Una garanzia significativa per gli acquirenti riguarda la cancellazione delle ipoteche in sospeso sull’immobile. Dopo l’aggiudicazione e il pagamento, l’art. 586 c.p.c. stabilisce che il giudice ordini la cancellazione di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, permettendo di ricevere l’immobile libero da gravami. Questo evita ulteriori procedure e costi per l’acquirente per liberarsi da ipoteche passate.
Quali ipoteche non vengono cancellate?
Sebbene la regola generale preveda la cancellazione delle ipoteche, alcune di esse non vengono rimosse automaticamente, come ad esempio:
- l’ipoteca iscritta prima del pignoramento da un creditore non coinvolto nella procedura; questo è raro ma può accadere;
- ipoteca su immobili sottoposti a vincoli speciali: come mutui agevolati o fondiari che possono seguire procedure particolari per l’estinzione. Questo può comportare il pagamento di debiti residui.
Infine, bisogna notare che usufrutti, servitù o vincoli urbanistici o di diritto pubblico trascritti prima del pignoramento non si estinguono con la vendita forzata.
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